Kupnja nekretnine: Kako se osigurati od prijevare
Na što treba obratiti pozornost kod kupnje nekretnine u gradnji da bi kupac bio siguran?
Kupac može biti siguran da neće biti bitno oštećen u kupnji nedovršene građevine ako sklopi kvalitetan ugovor u kojem će biti dobro opisan predmet prodaje i, što je najvažnije, ako plaćanje cjelokupne kupoprodajne cijene nekretnine odgodi za trenutak kad građevina bude dovršena, evidentirana u zemljišnoj knjizi, uknjižena kao vlasništvo prodavatelja i spremna za predaju posjeda kupcu.
No, želja kupca za takvom kupnjom obično je u suprotnosti s težnjama prodavatelja. Prodavatelji (investitori nekretnine) u pravilu nastoje naplatiti nekretninu još u gradnji pa onda iz kupoprodajne cijene financirati gradnju. Obično se radi o financiranju gradnje objekta u kojemu je predmet prodaje, a možda i o nekoj drugoj investiciji.
Sredstva za osiguranje
Investitori kupcima stanova u objektima u gradnji obično ne daju sredstva za osiguranje ispunjenja svojih obveze i ne dopuštaju da takvi kupci upišu svoje vlasništvo na idealnom dijelu zemljišta na kojem se gradi objekt. Zato plaćanje cijene unaprijed za kupca stana nosi rizike koje on u pravilu ne može otkloniti.
Rizici za kupca kod takve kupnje mogu se sastojati primjerice u tome da dovršenje objekta kasni ili se gradnja u potpunosti obustavi; da prodavatelj investitor izgradi objekt, ali ne uspije ishoditi parcelaciju, upis objekta, upis svog prava vlasništva i etažiranje; da je na cijeloj nekretnini, pa tako i na stanu koji se kupuje upisana hipoteka banke iako je kupac već platio cijenu stana; da prodana nekretnina postane predmet ovrhe radi namirenja duga prodavatelja prema njegovu vjerovniku. Prodavatelj takve probleme ponekad ne može riješiti ili ih ne može riješiti u razumnom roku. Tada kupac ima pravo na raskid ugovora, vraćanje uplaćenog novca i naknadu štete, odnosno na kamate na uplaćena sredstva. No naplata je nerijetko dugotrajna i neizvjesna.
Neizgrađena nekretnina
Da bi kupac smanjio rizik kupnje neizgrađene nekretnine, prije ulaženja u pravni posao treba ocijeniti i renome prodavatelja te da li se prodavatelj dugo bavi gradnjom i prodajom objekata ili mu je to prvi projekt (pa će nakon prodaje svih stanova u predmetnom objektu možda prestati poslovati). Zatim je korisno zatražiti odobrenje na temelju kojeg prodavatelj gradi te provjeriti knjižno stanje zemljišta na kojem će se graditi. No takve provjere mogu biti samo informativne, jer kupac nema utjecaj na to što će prodavatelj (investitor) poduzimati s nekretninom.
Obveze i rokovi
Pri sklapanju predugovora i ugovora o kupnji nekretnine treba angažirati odvjetnika radi provjere sadržaja ugovora. U ugovoru trebaju biti jasno određeni predmet obveze i rokovi ispunjenja. Često je problem u tome što prodavatelji ne žele odstupiti od svojih špranci s nepovoljnim odredbama za kupce. No može se očekivati da će sa smanjenjem potražnje stanova uslijed financijske krize prodavatelji postati fleksibilniji.
Da bi kupac otklonio rizik, najbolje bi bilo da, kako je na početku teksta navedeno, što kasnije izvrši plaćanje ili da od prodavatelja ishodi sredstva osiguranja (npr. bankarsku garanciju). Dobra mogućnost za kupca je kupnja nekretnine iz bankarskog kredita čija otplata se osigurava hipotekom na stanu -predmetu prodaje. U takvom aranžmanu banka neće prodavatelju isplatiti sredstva iz kredita dok se na stanu predmetu prodaje ne upiše hipoteka. Preduvjet za upis hipoteke je uređeno zemljišno-knjižno stanje, a donekle i uredna izgrađenost objekta. Takvi zahtjevi banke ujedno štite interese samog kupca.
Interaktivni GUP
Ako se radi o kupnji stana u zgradi u naselju u gradnji, postoji mogućnost da se već u bližoj budućnosti okoliš bitno promijeni, pa da kupljena nekretnina više ne odgovara očekivanjima kupca iz razdoblja kupnje. Radi utvrđivanja kakva se gradnja u susjedstvu može očekivati kupac može angažirati arhitekta da bi provjerio dokumente prostornog uređenja, osobito u pogledu korištenja i namjene prostora te planirane prometne mreže. U nekim gradovima građani mogu izvršiti takvu provjeru putem interneta. Interaktivna karta s prostornim pregledom GUP-a Zagreba može se pogledati na web adresi https://e-uprava.apis-it.hr/gup/Preglednik.aspx .
Izvor: Jutarnji.hr - "Banka štiti kupca od prodavatelja" (19.02.2009.)
