Građevinska dozvola je dokument (upravni akt - rješenje) na temelju kojega se može započeti gradnja građevine. Njima se utvrđuje da je glavni, odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju.
Postupke izdavanja građevinske dozvole uređuje Zakon o gradnji.
Građevinsku dozvolu izdaje ured državne uprave u županiji, odnosno ured Grada Zagreba, nadležan za poslove graditeljstva na čijem području se građevina gradi, ako Zakonom o gradnji ili posebnim zakonima nije drugačije određeno.
Ministarstvo zaštite okoliša i prostornog uređenja RH izdaje građevinske dozvole za sljedeće građevine: građevine prometa i veza, energetske građevine, vodne građevine, industrijske građevine, građevine za postupanje s otpadom i građevine za posebne namjene. Građevinska dozvola prestaje važiti ako se s radovima na građevini za koju je građevinska dozvola izdana ne započne u roku od dvije godine od dana pravomoćnosti građevinske dozvole. Važenje građevinske dozvole može se na zahtjev investitora jednom produžiti za još dvije godine ako se nisu promijenili uvjeti utvrđeni u skladu s odredbama zakona o gradnji i drugi uvjeti u skladu s kojima je izdana građevinska dozvola.
Zahtjev za građevnu dozvolu podnosi investitor.
Zahtjevu za izdavanje građevne dozvole za npr. obiteljsku kuću potrebno je priložiti:
- Dokaz da ima pravo graditi na određenoj nekretnini (izvadak iz zemljišne knjige)
- Glavni projekt u 4 primjerka s ovjerom ovlaštenog projektanta
- Potvrdu o nostrifikaciji
- Popis stranaka
Na glavni projekt za obiteljsku kuću investitor, odnosno projektant, ovisno o mjesnim prilikama pribavlja potvrdu o:
- Mogućnost priključenja na niskonaponsku mrežu (izdaje HEP)
- Mogućnost priključenja na telekomunikacijsku mrežu (izdaje HT)
- Mogućnost priključenja na komunalne instalacije (vodovod, kanalizacija, plinovod i parovod; izdaje komunalno poduzeće)
- Dozvolu nadležnog državnog tijela za zaštitu spomenika kulture ako se obiteljska kuća gradi u naselju ili dijelu naselja koje je zaštićeni spomenik kulture kao zaštićena urbanistička cjelina.
Postupke izdavanja građevne dozvole uređuje Zakon o gradnji (“Narodne novine” br. 52/99, 75/99 i 117/01).
Zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole treba priložiti:
- lokacijsku dozvolu ili izvod iz detaljnog plana uređenja
- tri primjerka glavonog projekta
- pisano izvješće o kontroli glavnog projekta ako je kontrola projekta potrebna
- pisano izvješće i potvrdu o nostrifikaciji ako je projekt izrađen prema stranim propisima
- elaborate o geotehničkim i drugim istražnim radovima, te tehnološke, prometne i druge elaborate ako su podaci iz tih elaborata poslužili za izradu glavnog projekta osim za obiteljsku kuću
- dokaz da ima pravo graditi na građevnoj čestici, odnoso uporabljivoj građevini
Zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole investitor može priložiti:
- pisana pozitivna izjašnjenja svih stranaka o glavnom projektu građevine za koju se traži izdavanje građevinske dozvole s dokazima da davatelji tih izjašnjenja imaju svojstvo stranke
- plan posebnih dijelova zgrade
- ispunjeni obrazac (IM-1 ili IM-2) za obračun vodnog doprinosa.
POSTUPAK IZDAVANJA GRAĐEVNE DOZVOLE
ŠTO UTVRĐUJE TIJELO KOJE IZDAJE GRAĐEVNU DOZVOLU I NA KOJI NAČIN TO OVJERAVA?
Građevnom dozvolom utvrđuje se da je glavni odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisanim i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji i da su ispunjeni uvjeti iz Zakona o gradnji. Glavni projekt je prilog i sastavni dio građevne dozvole, što na projektu mora biti naznačeno i ovjereno potpisom službenika i pečatom tijela koje je tu dozvolu izdalo. S gradnjom nije moguće započeti prije ispunjenja svih navedenih uvjeta.
TKO JE STRANKA U POSTUPKU IZDAVANJA GRAĐEVNE DOZVOLE I KOJA SU NJEZINA PRAVA?
Stranka je vlasnik nekretnine za koju se donosi rješenje kojim se dopušta gradnja (dalje u tekstu: izdavanje građevne dozvole) i nositelj drugih stvarnih prava na toj nekretnini te vlasnik i nositelj drugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči s nekretninom za koju se izdaje građevna dozvola.
Stranka ima pravo uvida u glavni projekt radi izjašnjenja prije izdavanja građevne dozvole te joj je tijelo graditeljstva dužno pružiti tu mogućnost. Ako je stranka nepoznata ili je nepoznata boravišta, mogućnost uvida u glavni projekt radi izjašnjenja pružit će se posjedniku nekretnine.
Smatra se da je stranci pružena mogućnost uvida u glavni projekt ako je prije podnošenja zahtjeva za građevnu dozvolu dala o tome investitoru pisano izjašnjenje.
KAKO SVOJA PRAVA OSTVARUJE VIŠE OD DESET STRANAKA U POSTUPKU IZDAVANJA GRAĐEVNE DOZVOLE?
Ako u postupku izdavanja građevne dozvole sudjeluje više od 10 stranaka koje su vlasnici ili nositelji drugih stvarnih prava na istoj nekretnini, a koje nemaju zajedničkog predstavnika ili punomoćnika, tijelo graditeljstva može zaključkom, preko jedne od stranaka, naložiti da u roku od deset dana odrede tko će ih predstavljati ili da postave zajedničkog punomoćnika. Ako pak stranke ne postupe po zaključku, zajedničkog predstavnika odredit će tijelo graditeljstva.
Ako se građevna dozvola izdaje za građevinu koja neposredno graniči s više od 10 nekretnina, tijelo graditeljstva može pozvati stranke radi uvida u glavni projekt i davanja izjašnjenja, javnim priopćenjem. To priopćenje objavljuje se u dnevnom tisku i/ili drugim sredstvima javnog priopćavanja te na oglasnoj ploči tijela graditeljstva koje izdaje dozvolu, najmanje 15 dana prije izdavanja građevne dozvole. Dostava se smatra izvršenom danom priopćenja.
KOJI JE ROK ZA IZDAVANJE GRAĐEVNIH DOZVOLA?
Ako su ispunjeni uvjeti propisani ovim Zakonom, tijelo graditeljstva dužno je izdati građevnu dozvolu u roku od 30 dana od dana primitka urednog zahtjeva.
Iznimno, kad je posrijedi građevina za koju građevnu dozvolu izdaje Ministarstvo zaštite okoliša i prostornog uređenja, građevna dozvola se izdaje u roku od 60 dana od dana primitka urednog zahtjeva.
Kada tijelo graditeljstva utvrdi da nisu ispunjeni propisani uvjeti za izdavanje građevne dozvole, zaključkom će odrediti investitoru rok za ispunjenje tih uvjeta.
Ako investitor ne ispuni uvjete određene zaključkom, tijelo graditeljstva odbit će rješenjem zahtjev za izdavanje građevne dozvole.
KOJA JE DUŽNOST INVESTITORA I IZVOĐAČA NA POČETKU I TIJEKOM GRADNJE ZA KOJU NIJE POTREBNA GRAĐEVNA DOZVOLA?
Investitor je dužan o početku svake namjeravane gradnje za koju nije potrebna građevna dozvola, odnosno lokacijska dozvola, obavijestiti građevnu inspekciju najkasnije 30 dana prije početka gradnje, uz dostavu idejnoga projekta.
U gradnji bez građevne dozvole, odnosno lokacijske dozvole, investitor i izvođač dužni su pridržavati se svih zakona, propisa i pravila struke, utvrđenih za gradnju određene vrste građevina.
ŠTO RAZUMIJEVAMO POD POJMOM NAČELNE GRAĐEVNE DOZVOLE?
Građevna dozvola izdaje se za gradnju cijele građevine. Iznimno, na zahtjev investitora, građevna dozvola može se izdati i po dijelovima građevine, ali prije podnošenja zahtjeva za izdavanje građevne dozvole investitor je dužan imati načelnu dozvolu za cijelu građevinu.
ŠTO SE ODREĐUJE NAČELNOM GRAĐEVNOM DOZVOLOM?
Načelnom dozvolom, po zahtjevu investitora, određuju se dijelovi građevine za koje će se izdavati građevne dozvole. Na osnovi načelne dozvole može se započeti s pripremnim radovima, ali se ne može započeti s izvođenjem radova na građevini.
ŠTO SE PRILAŽE ZAHTJEVU ZA IZDAVANJE NAČELNE GRAĐEVNE DOZVOLE?
Zahtjevu za izdavanje načelne dozvole prilaže se:
- dokaz da ima pravo graditi na određenoj nekretnini,
- idejni projekt u tri primjerka,
- načelne suglasnosti nadležnih tijela ili pravnih osoba kad to ovisno o vrsti građevine, odredi tijelo graditeljstva,
- popis dijelova građevine za koje će se izdavati građevne dozvole.
JE LI POTREBNO ISHODITI GRAĐEVNU DOZVOLU ZA PRIPREMNE RADOVE ZA POTREBE GRADILIŠTA?
Pripremni radovi za potrebe gradilišta izvode se na temelju konačne građevne ili konačne načelne dozvole za građevinu. Iznimno je posebna građevna dozvola potrebna za privremene građevine i pripremne radove koji mogu biti opasni za zdravlje ljudi, promet i okoliš, i to za:
- asfaltnu bazu, separaciju agregata, tvornicu betona i sl., koje će se upotrebljavati za gradnju više građevina u duljem razdoblju,
- dalekovod i transformatorsku stanicu koju je potrebno graditi radi napajanja gradilišta električnom energijom,
- prijenosne spremnike za smještaj, čuvanje ili držanje eksplozivnih tvari za potrebe gradilišta i
složenije pripremne radove koji mogu utjecati na život i zdravlje ljudi ili na stabilnost građevine.
U KOJEM ROKU I KOME JE INVESTITOR DUŽAN PRIJAVITI POČETAK RADOVA?
Investitor je dužan tijelu graditeljstva, građevinskoj inspekciji i inspekciji rada najkasnije u roku od 8 dana prije početka građenja, pisano prijaviti početak građenja, odnosno nastavak radova nakon prekida dužeg od 3 mjeseca.
JE LI MOGUĆA IZMJENA I DOPUNA GRAĐEVNE DOZVOLE?
Moguća je, štoviše, investitor je dužan ishoditi izmjenu ili dopunu građevne dozvole, odnosno ishoditi novu lokacijsku dozvolu ako tijekom gradnje namjerava na građevini učiniti izmjene ili dopune kojima se može utjecati na bilo koji bitni zahtjev za građevinu ili ako te izmjene nisu u skladu s posebnim zakonima i drugim propisima, odnosno posebnim uvjetima.
Isto tako ako se u tijeku gradnje promijeni investitor, novi investitor dužan je od tijela graditeljstva zatražiti izmjenu građevne dozvole u svezi s promjenom imena investitora. Novi investitor zahtjevu prilaže dokaz da ima pravo graditi na određenoj nekretnini.
KADA MOŽE PRESTATI VRIJEDITI GRAĐEVNA DOZVOLA?
Građevna dozvola prestaje vrijediti ako se s radovima na građevini za koju je građevna dozvola izdana ne započne u roku od dvije godine od dana pravomoćnosti građevne dozvole.
MOŽE LI SE GRAĐEVNA DOZVOLA PRODUŽITI?
Građevna dozvola može se na zahtjev investitora produžiti za još dvije godine ako se nisu promijenili uvjeti ili ako se nisu promijenili bitni zahtjevi za građevinu prema odredbama Zakona o građenju, u skladu s kojima je izdana građevna dozvola.
KOJA SU NOVČANA DAVANJA U VEZI S GRAĐEVINSKOM DOZVOLOM?
- a) Upravna psristojba: naplaćuje se kod izdavanja građevinske dozvole. Pristojba iznosi 800 kn za obiteljsku kuću i drugu zgradu građevinske površine manje ili jednake 400 m2, a za ostale građevine od 0,25-0,50 promila od procijenjenih troškova gradnje, ovisno o njihovoj površini.
- b) Komunalni doprinos: plaća se prije izdavanja građevinske dozvole prema Odluci o komunalnom doprinosu, po obujmu građevine, a ovismo o zoni u kojoj se gradi.
- c) Vodni doprinos: se plaća prije izdavanja građevinske dozvole, prema Uredbi o visini vodnog doprinosa, a prema obujmu i vrsti građevine.
TROŠKOVI ZA PROMJENU NAMJENE POLJOPRIVREDNOG ZEMLJIŠTA U GRAĐEVINSKO
Troškove naknade za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko, za neizgrađenu parcelu, odnosno oslobađanje od plaćanja, određuje Gradski ured za poljoprivredu i šumarstvo nakon konačnosti građevinske dozvole, a obračunava ih na temelju kategorizacije poljoprivredne kulture na tlu, temeljem Zakona o poljoprivrednom zemljištu i Odluke o vrijednosti boda za utvrđivanje naknade koja se plaća zbog promjene namjene poljoprivrednog zemljišta. Ovo plaćanje se vrši po konačosti građevne dozvole.
KADA NIJE POTREBNA GRAĐEVINSKA DOZVOLA?
Građevinska dozvola nije potrebna za održavanje uporabive građevine, adaptaciju uporabive građevine koja nije složena građevina ili njen dio, te za jednostavne građevine taksativno navedene u čl. 116 st. 1. toč. 4 i 5. Zakona o gradnji. Adaptaciji uporabive građevine, odnosno gradnji jednostavnih građevina iz čl. 116. st. 1. toč.4. može se pristupiti na temelju glavnog projekta kojeg je potvrdilo tijelo graditeljstva. Potvrde na takav glavni projekt pribavlja tijelo graditeljstva.
Što je rekonstrukcija?
Rekonstrukcija je izvođenje radova kojima se utječe na ispunjavanje bitnih zahtjeva za uporabljivu građevinu i kojima se mijenja usklađenost građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine ili tehnološkog procesa i sl.)
Što je adaptacija?
Adaptacija je sanacija i svako drugo izvođenje radova kojima se utječe na ispunjavanje bitnih zahtjeva za uporabljivu građevinu, ali kojim se radovima ne mijenja usklađenost građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena.
Za što građevinska dozvola nije potrebna?
- održavanje uporabljive građevine
- adaptaciju uporabljive građevine koja nije složena građevina ili dio složene građevine
- građenje ili rekonstrukciju uporabljive građevine koja se nalazi unutar vojnog kompleksa ili kojim zahvatima se teško pokretnoj osobi omogućava lakše kretanje građevinom
- građenje slijedećih jednostavnih građevina:
-- pomoćne građevine kao garaža, spremište,drvarnica i sl. GBP do 50m2 i visine sljemena do 4 m
-- nadstrešnice
-- crna jama
-- cisterna za vodu
-- bazen površine do 24m2 i dubine do 2m
-- gospodarske građevine poljoprivredne namjene GBP do 100m2, raspona konstrukcije do 6m i visine vijenca do 4m
-- potpornog zida građevinske visine do 1,5m
-- kioska ili slične građevine gotove konstrukcije do 12m2 BGP
-- dječjeg igrališta
-- ograda visine do 1,20m od niže razine okolnog tla
-- sportskih terena bez tribina koja su cijelom svojom površinom oslonjena na tlo (boćalište, igralište za tenis,nogomet...)
-- privremenih građevina za potrebe sajma do max 90 dana
-- uređenje građevinske čestice ako se radi o gradnji staza, stepenica oslonjenih cijelom površinom neposredno na tlo
-- postavljanje plastenika
