Uređenje građevinskog zemljišta

 
Izvadak iz Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07, 38/09)

2.9. Uređenje građevinskog zemljišta

Cilj i obveza uređenja građevinskog zemljišta

Članak 122.

(1) Građevinsko zemljište uređuje se u cilju njegovog osposobljavanja za građenje, rekonstrukciju i korištenje zgrada u skladu s dokumentom prostornog uređenja te s tim u vezi poboljšanja uvjeta života i rada u naseljima.
(2) Uređenje građevinskog zemljišta, sukladno ovom Zakonu, obveza je jedinica lokalne samouprave.

Radnje i radovi uređenja građevinskog zemljišta

Članak 123.

Uređenje građevinskog zemljišta obuhvaća sljedeće radnje i radove:
– osiguranje sredstava za uređenje građevinskog zemljišta u proračunu jedinice lokalne samouprave i iz drugih izvora,
– pribavljanje projekata i druge dokumentacije, rješavanje imovinskopravnih odnosa u skladu s ovim Zakonom i posebnim zakonom i ishođenje akata potrebnih za provedbu radova u svrhu uređenja građevinskog zemljišta,
– građenje u svrhu proširenja i/ili poboljšanja komunalne i druge infrastrukture sukladno posebnim propisima, ako ovim Zakonom nije određeno drukčije,
– sanaciju terena (odvodnjavanje, izravnavanje, osiguranje zemljišta i sl.),
– poticanje i organizaciju suradnje u svrhu koordinacije gradnje pravnih osoba s javnim ovlastima i drugih subjekata u čijem je djelokrugu prema posebnim propisima građenje građevina prometne, elektroopskrbne i telekomunikacijske infrastrukture te zdravstvenih, obrazovnih, upravnih i drugih javnih građevina potrebnih za život i rad u jedinici lokalne samouprave.

Redoslijed uređenja građevinskog zemljišta

Članak 124.

(1) Prilikom uređenja pojedinih dijelova građevinskog zemljišta ili građenja pojedinih građevina s tim u vezi mora se voditi računa o redoslijedu uređenja tako da se omogući trenutačna i konačna usklađenost i funkcionalna povezanost tih dijelova.
(2) Nove građevine i uređaji komunalne infrastrukture ili njihovi novi dijelovi te druge infrastrukturne građevine ne mogu se priključivati na postojeće građevine i uređaje komunalne infrastrukture, odnosno druge infrastrukturne građevine koje kapacitetom ili drugim obilježjima ne udovoljavaju novim građevinama i uređajima odnosno njihovim dijelovima.

Mogućnost građenja u građevinskom području

Članak 125.

(1) Lokacijska dozvola, rješenje o uvjetima građenja i rješenje o izvedenom stanju na dijelu građevinskog područja za koji je prema ovom Zakonu propisana obveza donošenja urbanističkog plana uređenja ili detaljnog plana uređenja može se izdati samo na temelju tog plana.
(2) Lokacijska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, rješenje o izvedenom stanju i potvrda izvedenog stanja za zgrade na dijelu građevinskog područja iz stavka 1. ovoga članka, može se izdati samo za građenje na uređenoj građevnoj čestici (pristup s prometne površine, odvodnja otpadnih voda i propisani broj parkirališnih mjesta) u skladu s urbanističkim planom uređenja, odnosno detaljnim planom uređenja ili čije je uređenje započeto na temelju programa gradnje građevina i uređaja komunalne infrastrukture prema posebnom zakonu na način da su izvedeni barem zemljani radovi u skladu s navedenim planom.
(3) Stavak 1. i 2. ovoga članka ne odnosi se na izdavanje lokacijske dozvole i rješenja o uvjetima građenja za građenje zamjenskih građevina i za rekonstrukciju postojećih građevina.

Članak 126.

(1) Lokacijska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, rješenje o izvedenom stanju i potvrda izvedenog stanja za zgrade na dijelu građevinskog područja za koji ovim Zakonom nije propisana obveza donošenja urbanističkog plana uređenja ili detaljnog plana uređenja, može se izdati samo za građenje na uređenoj građevnoj čestici (pristup s prometne površine, odvodnja otpadnih voda i propisani broj parkirališnih mjesta) u skladu s prostornim planom na temelju kojega se izdaje dozvola odnosno rješenje ili čije je uređenje započeto na temelju programa gradnje građevina i uređaja komunalne infrastrukture prema posebnom zakonu na način da su izvedeni barem zemljani radovi u skladu s navedenim planom.
(2) Stavak 1. ovoga članka ne odnosi se na izdavanje lokacijske dozvole i rješenja o uvjetima građenja za građenje zamjenskih građevina i za rekonstrukciju postojećih građevina.

Zabrana izdavanja dozvola i drugih akata

Članak 127.

(1) U svrhu izrade urbanističkog plana uređenja ili detaljnog plana uređenja, čija je obveza izrade propisana prostornim planom šireg područja, predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave može odlukom o izradi na području obuhvata tog plana zabraniti izdavanje lokacijske dozvole i rješenja o uvjetima građenja za građenje novih i/ili rekonstrukciju postojećih građevina te rješenja o izvedenom stanju i potvrde izvedenog stanja do donošenja tog plana, ali ne duže od dvije godine od dana stupanja na snagu odluke.
(2) Zabrana iz stavka 1. ovoga članka može se produžiti za najviše godinu dana i nakon toga se više ne može propisati pet godina.
(3) Zabrana iz stavka 1. ovoga članka ne odnosi se na zahvate u prostoru za koje lokacijsku dozvolu izdaje Ministarstvo.

Obveza prodaje zemljišta

Članak 128.

(1) Država te jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave dužne su na zahtjev vlasnika zemljišta, odnosno građevine po tržišnoj cijeni prodati bez provedbe javnog natječaja:
– dio neizgrađenog zemljišta potrebnog za formiranje neizgrađene građevne čestice u skladu s detaljnim planom uređenja, ako taj dio ne prelazi 20% površine planirane građevne čestice,
– dio zemljišta potrebnog za formiranje izgrađene građevne čestice u skladu s detaljnim planom uređenja,
– zemljište koje čini građevnu česticu građevine za stalno stanovanje izgrađene bez građevne dozvole ili drugog odgovarajućeg akta, ako je građevina izgrađena u skladu s prostornim planom i ako se vlasnik građevine obveže da će ishoditi rješenje o uvjetima građenja, odnosno drugi odgovarajući akt u roku od godine dana od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora za ovo zemljište.

(2) Neispunjenje obveze iz stavka 1. podstavka 3. ovoga članka razlog je za poništenje kupoprodajnog ugovora.

Predaja zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave

Članak 129.

(1) Vlasnik neizgrađenog zemljišta na kojemu je detaljnim planom uređenja ili urbanističkim planom uređenja planirano građenje građevina i uređaja komunalne ili druge infrastrukture ili druga građevina javne namjene koje ne može biti vlasnik, može ovo zemljište predati u vlasništvo jedinice lokalne samouprave.
(2) Na način iz stavka 1. ovoga članka može postupiti i vlasnik neizgrađenog zemljišta na kojemu ne može graditi jer se ne može formirati građevna čestica u skladu s detaljnim planom uređenja.

Članak 130.

(1) Vlasnik građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja dužan je prije dobivanja lokacijske dozvole odnosno rješenja o uvjetima građenja, predati jedinici lokalne samouprave dio tog zemljišta koje je dokumentom prostornog uređenja određeno za građenje građevina ili uređaja komunalne infrastrukture koji služi njegovoj građevnoj čestici ili građevini koja će se izgraditi na toj čestici.
(2) Vlasnik građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja dužan je prije dobivanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja s jedinicom lokalne samouprave ili drugom ovlaštenom osobom sklopiti ugovor o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza ili druge služnosti na svojoj građevnoj čestici ili građevini koja će na njoj biti izgrađena za korist građevine ili uređaja komunalne infrastrukture kada je to prema prostornom planu potrebno.

Članak 131.

(1) Za predano zemljište iz članka 129., odnosno osnovanu služnost odnosno iz članka 130. ovoga Zakona vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti predanog zemljišta u vrijeme predaje, odnosno u iznosu za koji je umanjena vrijednost nekretnine uslijed osnivanja služnosti.
(2) Naknadu iz stavka 1. ovoga članka dužna je isplatiti jedinica lokalne samouprave, odnosno osoba s kojom je sklopljen ugovor, najkasnije u roku od dvije godine od dana predaje zemljišta, odnosno sklapanja ugovora.

Članak 132.

(1) Zemljište iz članka 129. i članka 130. ovoga Zakona vlasnik predaje izjavom koju daje na zapisnik uredu državne uprave u županiji, odnosno Gradu Zagrebu.
(2) Ured državne uprave u županiji dužan je pozvati jedinicu lokalne samouprave da prisustvuje davanju izjave iz stavka 1. ovoga članka najmanje četrnaest dana prije davanja izjave.
(3) Ured državne uprave u županiji dužan je izjavu iz stavka 1. ovoga članka u tri primjerka uručiti zastupniku jedinice lokalne samouprave, odnosno bez odlaganja dostaviti jedinici lokalne samouprave u čije je vlasništvo predano zemljište.
(4) Ured državne uprave, odnosno Grad Zagreb na prijedlog vlasnika zakazuje raspravu u svrhu sporazumnog utvrđivanja naknade za predmetno zemljište.
(5) Ako vlasnik i jedinica lokalne samouprave ne postignu sporazum u pogledu naknade nadležni sud će ovu naknadu na zahtjev vlasnika odrediti u izvanparničnom postupku.

Pravo prvokupa

Članak 133.

(1) Vlada, predstavničko tijelo županije, Grada Zagreba, velikog grada, grada i općine (u daljnjem tekstu: nositelj prava prvokupa) može odlukom odrediti područje na kojemu ima pravo prvokupa nekretnina potrebnih za građenje građevina iz članka 123. podstavka 5. ovoga Zakona.
(2) Područje iz stavka 1. ovoga članka određuje se na katastarskoj ili odgovarajućoj posebnoj geodetskoj podlozi, tako da je nedvojbeno na koje se nekretnine odnosi pravo prvokupa.
(3) Odluka iz stavka 1. ovoga članka objavljuje se u »Narodnim novinama«, odnosno službenom glasilu županije, Grada Zagreba, velikog grada, grada i općine.
(4) Odluka iz stavka 1. ovoga članka dostavlja se nadležnom zemljišnoknjižnom sudu i nadležnom područnom uredu za katastar državne geodetske uprave odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba (u daljnjem tekstu: katastarski ured).

Članak 134.

(1) Vlasnik nekretnine na području na kojemu postoji pravo prvokupa koji namjerava prodati ovu nekretninu dužan je putem javnog bilježnika istu ponuditi na prodaju nositelju prava prvokupa i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje.
(2) Ako nositelj prava prvokupa kojemu je stavljena ponuda ne izjavi u roku od šezdeset dana od dana priopćenja ponude da prihvaća ponudu, vlasnik nekretnine može istu prodati drugom, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu.
(3) Kada se prema uvjetima prodaje cijena treba u cijelosti ili djelomice isplatiti u novcu, izjava o prihvaćanju ponude može imati učinak samo ako nositelj prava prvokupa kome je stavljena ponuda vlasniku nekretnine ili kod javnog bilježnika, odnosno nadležnog suda deponira cijeli iznos koji se prema ponudi treba isplatiti u novcu.

Članak 135.

(1) Sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine protivno članku 134. ovoga Zakona razlog je za poništenje tog ugovora.
(2) Tužba za poništenje ugovora iz stavka 1. ovoga članka ne može se podnijeti nakon proteka tri godine od dana njegova sklapanja.

Ugovor o financiranju uređenja građevinskog zemljišta

Članak 136.

(1) Troškove ili dio troškova potrebnih za izradu urbanističkog plana uređenja ili detaljnog plana uređenja te za uređenje građevinskog zemljišta može snositi vlasnik zemljišta kojem to uređenje koristi ili druga zainteresirana osoba koja s jedinicom lokalne samouprave sklopi ugovor o financiranju uređenja građevinskog zemljišta.

(2) Ugovor o financiranju uređenja građevinskog zemljišta sklapa se u pisanoj formi, a ovisno o svom predmetu, sadrži osobito:
– naziv odnosno ime i adresu stranaka,
– naziv i obuhvat prostornog plana čija se izrada financira i osnovne smjernice za njegovu izradu značajne za obje stranke,
– obvezu jedinice lokalne samouprave da donese prostorni plan,
– vrstu i opseg radnji i radova na uređenju zemljišta koje se obvezuje izvršiti jedinica lokalne samouprave, te rok za njihovo izvršenje,
– iznos, način i rok plaćanja troškova uređenja zemljišta koji se obvezuju platiti vlasnik zemljišta, odnosno zainteresirana osoba.

(3) Sklapanje ugovora o uređenju građevinskog zemljišta ne isključuje primjenu posebnih propisa o javnoj nabavi.
(4) Ugovor o uređenju građevinskog zemljišta objavljuje se u službenom glasilu jedinice lokalne samouprave.